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Marché de la logistique en Europe : 40 milliards d’euros d’investissements en 2017

, par Luc Battais

Selon une note de synthèse de BNP Paribas, le marché de la logistique en Europe est florissant grâce à un contexte économique favorable. Dans les 21 villes régulièrement suivies par BNP Paribas Real Estate, le volume de transactions des entrepôts de plus de
5 000 m² progresse de 9% en 2017 par rapport à 2016, et est supérieur de 15% à la moyenne globale enregistrée depuis 2011.

Des volumes historiques ont été atteints en France, en Espagne et aux Pays-Bas. Néanmoins, l’offre limitée et l’insuffisance de nouveaux développements pour répondre aux nouvelles demandes (entrepôts XXL, e-commerce ...) continuent d’impacter le marché, toujours selon BNP Paribas.

+117% aux Pays-Bas

Aux Pays-Bas, la confiance des entreprises est stimulée par la demande intérieure et la production industrielle. La demande placée a atteint des niveaux de transactions record (+117% en 2017 par rapport à 2016). Le marché espagnol a également été dynamisé par une croissance soutenue de l’économie et du e-commerce, le volume de transactions à Madrid a d’ailleurs plus que doublé par rapport à 2016. Avec un volume de plus de 4 millions de mètres carrés, le marché français a lui aussi atteint une nouvelle année record, stimulé par un environnement économique solide et une meilleure visibilité à long terme depuis les élections présidentielles. De plus, le marché a été soutenu par la demande de grands distributeurs de l’industrie agroalimentaire ainsi que par le e-commerce.

Demande en baisse en Grande-Bretagne

A l’inverse, la demande de locaux logistiques s’est affaiblie en 2017 au Royaume-Uni et en Allemagne (respectivement -24% et -9% par rapport aux volumes exceptionnels enregistrés en 2016) En effet certains occupants du marché britannique ont rationalisé leurs perspectives de dévelopement en raison des récentes incertitudes politiques et économiques ; tandis qu’en Allemagne, le dernier trimestre 2017 est resté bon avec une forte activité à Berlin, Francfort et dans la région de la Ruhr.

BNP juge que la logistique reste une typologie d’actifs particulièrement attractive en Europe. La cession de grands portefeuilles associée à des corporate deals, dont Logicor pour plus de 12 milliards d’euros, a généré des volumes d’investissement exceptionnels en 2017 (40 milliards d’euros, soit + 62% par rapport à 2016). «  2017 a été l’année record pour les volumes d’investissement dans le secteur logistique et industriel en Europe, en raison des grandes transactions et des nouveaux arrivants sur le marché, à l’instar des investisseurs asiatiques. Le marché de la logistique continue de surperformer le secteur des bureaux et du retail, avec un bon niveau de demande sur tous les profils de risque  » analyse Logan Smith, Responsable Transaction Investissement Logistique pour l’Europe.

En Allemagne, des actifs attractifs

En Allemagne, les actifs logistiques continuent d’attirer plus de capitaux que jamais, atteignant un record de 9,2 milliards d’euros en 2017. Après une forte compression en 2015 et 2016 les rendements ont continué de baisser en 2017 pour s’établir à 4,50% dans les grands hubs logistiques. Les investissements en locaux d’activité et logistiques aux Pays-Bas ont doublé en 2017, représentant 17% du total des investissements immobiliers commerciaux. En effet le marché néerlandais a été stimulé par la vente de grands portefeuilles paneuropéens (Logicor, Grammercy, Geneba). Dopé lui aussi par des transferts de portefeuilles, le marché de l’investissement hexagonal a été particulièrement dynamique en 2017, cela même en excluant les corporate deals. Enfin au Royaume-Uni, le marché a quasiment doublé, soutenu lui aussi par les opérations de grande envergure. Les taux de rendement « prime » ont quant à eux chuté de 10 à 15 points de base sur les principaux marchés.

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