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Prologis ne connait pas la crise immobilière

, par Erick Demangeon

Forte de 146 entrepôts en France, soit 7 de plus qu’en 2022 et 3,25 Mm2, la foncière américaine maintient son objectif de croissance de 50 % de son patrimoine tous les trois ans. La rénovation énergétique de son patrimoine et la diversification de ses services sont d’autres priorités de sa stratégie nationale.

Le marché français de l’immobilier logistique a connu une année difficile en 2023. La demande placée a chuté de 24 % (3,5 Mm2 d’entrepôts de plus de 5 000 m2) et l’investissement a été divisé par deux (2,6 Mds€ investis). Ces chiffres contrastent avec l’activité de Prologis, présentée le 29 février à Paris. L’an passé, ses surfaces ont progressé de 6 % en France à 3,25 Mm2, où la foncière compte sept entrepôts en plus. « Nos 146 entrepôts ont atteint un taux d’occupation record de 98,6 % », affirme Cécile Tricault. Pour la directrice générale Europe du Sud, « les fondamentaux du marché français demeurent solides. L’activité locative est dynamique, la hausse des loyers s’accélère et le taux de vacance est exceptionnellement bas ».
A l’exception des Hauts-de-France, la vacance s’élèverait à 3,3 % sur la dorsale et à plus de 5 % en France. Quant aux investissements, «  un redressement progressif » est attendu en 2024, sous l’effet de taux d’intérêt plus compétitifs. La demande placée « devrait légèrement progresser » ainsi que les loyers et les bâtiments « verticaux  », selon elle. Le manque de foncier, la faible vacance ou l’absence d’offres alimenteraient la hausse des loyers et la verticalisation, observée surtout en zone urbaine parisienne et francilienne.

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Cécile Tricault, directrice générale Europe du Sud de Prologis
Prologis

Projets en cours

Dans ce contexte, Prologis se fixe plusieurs objectifs. En termes d’activité, la foncière confirme une stratégie de croissance de 50 % de son patrimoine tous les trois ans. Les cibles demeurent les pôles logistiques de la dorsale, plus Le Havre et Orléans. A la demande de clients, Prologis « explorera de nouveaux territoires », confie Cécile Tricault citant l’exemple de Toulouse.
L’acquisition de portefeuilles alimentera cette croissance au même titre que les nouveaux développements. Après la livraison d’un entrepôt de 45 000 m2 à Douvrin (62) en septembre - occupé depuis par Simastock, filiale logistique de Bils-Deroo, et son client Atlantic - Prologis livrera un bâtiment de 12 300 m2 à Rosny-sous-Bois (93), au troisième trimestre de cette année.

Trois projets sont annoncés en 2025 à Orléans (45, extension de 16 000 m2), au Havre (76, plus de 122 000 m2 en deux bâtiments) et à Douvrin (26 100 m2).
En 2026, la logistique urbaine devrait être à l’honneur avec un projet à proximité de l’aéroport de Lyon et la livraison d’un hôtel logistique urbain à Paris. Dans le quartier des Batignolles, ce projet appelé Connect proposera 88 000 m2 sur quatre étages plus un sous-sol. A terme, 10 à 15 % du portefeuille national de Prologis devrait être au service de logistiques urbaines, entre le périphérique parisien et l’A86, prévoit Cécile Tricault.

Rénovation énergétique

Moyen de fidéliser la clientèle et de valoriser un patrimoine, la rénovation énergétique des entrepôts et la fourniture de services sont deux autres priorités de la stratégie Prologis en France. De l’aveu de Cécile Tricault, « rénover et décarboner le parc existant est un enjeu complexe  ». Pour y parvenir, la foncière « a lancé des audits, améliorer les performances des équipements de chauffage, refroidissement et de climatisation, pilotées par des systèmes de Gestion Technique des Bâtiments (GTB), et couper le gaz, dès que cela est possible ». L’installation de pompes à chaleur est privilégiée pour les nouveaux projets.
Selon Prologis, ces mesures auraient permis, sur une année, « d’économiser 14 500 MWh, de réduire l’impact carbone des bâtiments de 3 290 tonnes de CO2, et de diminuer la facture énergétique des clients d’1,3 M€ HT  ». Elles s’inscrivent dans un objectif mondial plus global, rappelé par Cécile Tricault : « d’ici 2040, Prologis vise la neutralité carbone nette sur l’ensemble de sa chaîne de valeur, sur les scope 1,2 et 3 ».

Clients accompagnés vers la décarbonation

Pour parvenir à la neutralité carbone jusqu’au scope 3, Prologis doit intégrer ses clients dans la démarche. Telle est l’une des nouvelles missions de sa plateforme de solutions et de services Essentials. Jusqu’à présent, «  elle accompagnait nos locataires dans leur stratégie d’exploitation », avec la possibilité d’accéder à des offres de racks ou des chariots, par exemple. Outre les opérations, les services de la plateforme couvriront la stratégie environnementale de ses clients autour de l’efficacité énergétique et de la mobilité décarbonée. Led, pompes à chaleur, recharge électrique… jusqu’à la formation des personnels sont quelques solutions citées par la responsable. Plus de 80 % des locataires seraient déjà clients d’Essentials.

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