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Etude sur les transactions logistiques

, par Gilles Solard

L’acteur de l’immobilier logistique EOL a analysé près de 300 transactions d’entrepôts logistiques de plus de 10 000 m2 entre 2011 et 2014.

Sur ces quatre années analysées, la grande distribution et les prestataires logistiques sont au coude à coude. Ils représentent chacun environ 40% du marché de l’immobilier logistique de plus de 10 000 m2. La surface moyenne des transactions, de 23 000 m2 en moyenne, n’a pas bougé depuis quatre ans, malgré le poids des entrepôts XXL.
Le marché est globalement un marché locatif : 9 transactions sur 52 étudiées en 2014 seulement sont des ventes aux utilisateurs. Mais 16 transactions seulement sont des « clés en main », correspondant à des entrepôts de grande taille (50% de la surface). Un chiffre stable sur les quatre dernières années. Enfin, la part réelle de l’e-commerce dans les transactions d’immobilier logistique représente en 10% et 15% du total, ce qui correspond à son poids dans le commerce.
La répartition géographique des entrepôts fait apparaître une forte concentration en Ile de France et Rhône-Alpes (60% des transactions en 2014 contre 41% en 2013). L’Ile de France est un marché stable alors que la région Rhône-Alpes reste porteuse. La normandie et le Centre enregistrent toutefois des croissances continues alors que les régions Est-Champagne et Bourgogne restent peu significatives.
Pour 2015, EOL ne s’attend pas au rebond de l’économie française. Cependant, le e-commerce devrait continuer de prendre progressivement des parts de marché, notamment de la part des grandes enseignes qui comptent rattraper leur retard dans ce domaine. La deuxième tendance est le développement des petites formats urbains des magasins entrant dans une stratégie de cross canal avec des fréquences d’approvisionnement plus intenses. « Certaines logiques de groupes de distribution peuvent évoluer dans ce contexte », note l’étude EOL.
La troisième tendance est le rapprochement des centrales d’achat qui auront sans doute des effets sur les organisations logistiques. L’émergence d’entrepôts de très grandes tailles est donc imminente. Enfin, le développement de l’automatisation des entrepôts aura des conséquences certaines. A commencer par le développement des entrepôts « clés en main ». « Cette analyse montre que les choix en immobilier logistique sont la résultante des grandes tendances économiques », conclut l’étude EOL.

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