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Prologis face aux réalités du marché français

, par Erick Demangeon

Prologis se donne plus de temps pour développer son portefeuille immobilier en France, notamment en logistique urbaine. Cet ajustement est expliqué par les conditions actuelles du marché français et des investissements stratégiques du groupe aux Etats-Unis.

Au premier trimestre 2019, Prologis annonçait sa volonté d’augmenter son portefeuille immobilier en France de plus de 50 % sous deux à trois ans. De 2,8 Mm², la cible visée était comprise entre 4 et 4,5 Mm². Douze mois plus tard, 200 000 m² ont enrichi son patrimoine national et l’augmentation de plus de 50 % est reportée à une échéance de cinq ans. Pour expliquer cet ajustement, Cécile Tricault évoque « la forte concurrence » qui sévit sur le marché de l’immobilier logistique français. Cette concurrence est perceptible à deux niveaux selon la directrice générale France et Europe du Sud de Prologis. Elle intervient tout d’abord en termes d’investissement avec une progression du nombre d’investisseurs désireux acquérir des actifs logistiques. Cet intérêt a pour conséquence de renchérir les fonciers, bâtiments et portefeuilles en vente, et de compresser les taux de rendement. Cet effet de ciseaux est constaté sur les localisations dites « Classe A » ou en zone urbaine avec plus de vigueur.

Apprentissage en logistique urbaine

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Cécile Tricault, directrice générale France et Europe du Sud de Prologis
® Prologis

Une autre ambition affichée l’an passé par Prologis en France concernait le développement en logistique urbaine. De l’aveu de Cécile Tricault, « la phase d’apprentissage est plus longue que souhaitée ». Selon une stratégie ciblant les « villes monde » telles que Paris (ou Londres en Europe), un premier achat de terrain, loué à un exploitant de flottes automobiles, a eu lieu à Nanterre. Sur ce segment où les ressources sont rares et chères, « les autres projets n’ont pas abouti », reconnaît la responsable citant « une finalisation difficile » comparée aux transactions en logistique « classique ». Pour Cécile Tricault, « un travail de pédagogie et de sensibilisation est à mener auprès des collectivités et des riverains pour expliquer que la logistique urbaine vise à rationaliser les flux et non à les multiplier ».

Un taux d’occupation en baisse

Sur un portefeuille de 3 Mm² en France, Prologis déclare un taux d’occupation de 97,3 %. Supérieur d’environ un point à la moyenne du groupe en Europe (18,1 Mm²) et dans le monde (89,6 Mm²), ce bon score est toutefois inférieur d’un cran par rapport à celui de l’an passé. « Nous avons livré en 2019 des bâtiments avec des cellules en blanc augmentant le taux de vacance. Notre volonté de revaloriser les loyers a allongé aussi les négociations ». La directrice évoque enfin une commercialisation en baisse des baux de très courte durée d’au moins une cellule qui permet d’optimiser les surfaces et leurs revenus.

Clé en main de 100 000 m² pour Samada

Parmi ses temps forts 2019 en France, Prologis met en avant l’accord conclu avec HAROPA-Port du Havre pour développer 125 000 m² sur le Parc logistique du Pont de Normandie 3 (PLPN 3) et l’acquisition d’un entrepôt de 43 000 m² à l’Isle d’Abeau. Quatre bâtiments ont été livrés : deux à Douvrin près de Lille à Geodis (30 000 m² plus 6 000 m² en juillet 2020) et à La Poste (26 300 m²), un à Marly-la-Ville pour SMCP (30 000 m²), et un à Vémars pour XPO Logistics (8 200 m²).
En décembre 2019, Prologis a finalisé la signature avec Samada d’un « clé en main » de 100 000 m² livrable entre le 3e et le 4e trimestre 2021. A Moissy-Cramayel, cette plateforme XXL accueillera la logistique multicanale des produits non-alimentaires de Monoprix. A Moissy toujours, le groupe a lancé la construction en blanc de deux bâtiments de 25 000 m². Comme le bâtiment de 30 000 m² construit également en blanc au Havre, ils seront achevés d’ici à la fin de l’année.
Annoncé initialement pour l’été 2019, le projet d’une place de marché (Prologis Essential) rassemblant des fournisseurs d’équipements et de services pour entrepôts ne semble plus d’actualité en Europe et en France. Dans l’immédiat, sa création est relayée par un accompagnement plus global des clients dans le cadre d’une démarche baptisée PARKLife.

Deux investissements stratégiques

Sans impact sur ses activités en France et en Europe (sauf au Royaume-Uni), Prologis a connu un début d’année actif en termes de croissances externes. Lesquelles renforcent de façon sensible ses positions aux Etats-Unis. Pour 4 Mds$, le groupe a acquis Industrial Property Trust (IPT) le 10 janvier possédant un portefeuille de 3,5 Mm² de surfaces logistiques et 236 bâtiments. Cette première transaction a été suivie le 4 février par le rachat de Liberty Property Trust (LPT) pour 13 Mds$. Cette deuxième opération comprend un portefeuille de 10 Mm² logistiques, 370 000 m² d’entrepôts en cours de développement et plus de 700 ha de réserves foncières pour un potentiel de 1,85 Mm². Dans la corbeille aussi, 350 000 m² de bureaux dont la gestion et l’avenir au sein de Prologis est à préciser.

Le magazine et les hors-séries

Stratégies Logistique 183 - juin/juillet 2020

Stratégies Logistique n°183 est paru.

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