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Quel potentiel pour les entrepôts de grande hauteur ?

, par Erick Demangeon

A proximité des villes sur des terrains déjà bâtis, les entrepôts de grande hauteur semblent promis à un grand avenir en France. La configuration idéale serait les bâtiments à plusieurs niveaux ou étages avec, pour chacun, des accès autonomes.

Selon le conseil en immobilier Savills, la croissance du e-commerce en Europe obligera d’aménager 8,6 Mm2 de surfaces logistiques nouvelles d’ici 2025. Leur construction devra tenir compte de plusieurs facteurs rappelés lors d’un webinaire organisé par GSE. A commencer « par l’évolution des modes et exigences de consommation » évoque le directeur de l’Institut du commerce, Xavier Hua, pour qui « le stock doit se rapprocher du consommateur et des centres urbains » afin de répondre à des délais de livraison de deux heures par exemple. Or en zone urbaine, le foncier est « rare et cher » ; une rareté accentuée en France par la volonté « de lutter contre l’artificialisation des sols », ajoute Ludovic Bernini d’AEW.
L’organisation du stockage et surtout des préparations de commandes devra aussi être adaptée à ces impératifs de délais. Les futurs bâtiments logistiques sont donc appelés à accueillir des process complexes souvent mécanisés. Ils devront enfin respecter des normes plus contraignantes dont au plan environnemental.

Sous réserve de rentabilité et de flexibilité

Pour Roland Paul, président de GSE, et Thierry Bruneau, P-dg de Catella Logistic Europe, ces facteurs auront deux conséquences sur le marché de l’immobilier logistique : « renchérir le coût de construction des entrepôts et revaloriser les loyers ». Ils conduiront selon eux à l’émergence « d’une nouvelle classe d’actifs logistiques » capable de s’adapter aux nouvelles attentes du marché, à ses contraintes et à leurs évolutions.
Les entrepôts de grande hauteur semblent satisfaire à ce cahier des charges sous conditions. La première, réglementaire, renvoie aux hauteurs autorisées localement par les PLU. Un niveau de loyer suffisant est également cité pour assurer leur rentabilité ainsi que pour inciter les collectivités locales à réserver des capacités foncières à ce type de bâtiments et les investisseurs à s’y engager.

Entrepôts à étages mutualisés

Garantir une polyvalence à ces bâtiments semble difficile toutefois car ils sont souvent conçus pour accueillir des process spécifiques mécanisés ou automatisés. Se pose dès lors la question de leur reconversion lorsque le locataire part. Ce risque est considéré comme « un frein aux yeux des investisseurs » reconnaît Thierry Bruneau. Sauf à conclure un bail sur la durée d’amortissement du bâtiment.
En revanche, la mutualisation entre plusieurs clients est présentée comme un moyen de contourner cette difficulté. Elle suppose des entrepôts à étages « ou à plusieurs niveaux avec des accès différents », conditionne Ludovic Bernini citant l’exemple de la plateforme Pantin Logistique à Pantin en Seine-Saint-Denis. Sur le port de Gennevilliers dans les Hauts-de-Seine, le site Paris Air2 Logistique conçu par Vailog, filiale du groupe Segro, avec GSE propose lui aussi des accès autonomes à chacun de ses deux étages et occupants (IKEA et Leroy Merlin). Cette configuration a également été retenue par Goodman pour son projet Green Dock toujours à Gennevilliers. De l’avis de tous les participants au webinaire, elle posséderait le plus fort potentiel de développement pour les futures plateformes logistiques de grande hauteur destinées à la logistique urbaine.

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