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L’immobilier logistique en perte de vitesse

, par Renaud Chasle

L’analyse des résultats semestriels d’Immostat révèle un recul marqué des investissements en immobilier logistique dans un contexte de refroidissement de l’activité économique. Le 2ème semestre devrait marquer le retour de l’activité vers un rythme pré-Covid.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes ! Selon les indicateurs d’Immostat au premier semestre 2023, le marché de l’immobilier logistique accuse un repli de 22 % par rapport à la moyenne des 5 dernières années. Au total 1,6 M de m² ont été commercialisés sur les 6 derniers mois en France, soit 97 transactions pour un montant d’investissement de 600 millions d’euros engagés à la mi-année, en baisse de 75% sur un an. Pour le cabinet de conseil en immobilier d’entreprise CBRE, le ralentissement de l’activité amorcé depuis l’été 2022 se poursuit dans un contexte de refroidissement de l’activité économique, d’incertitudes maintenues et de pénuries d’offre dans une partie des pôles de l’Hexagone. « Si le marché de l’immobilier logistique était soutenu par les opérations XL ces dernières années, le créneau de l’entrepôt de plus de 50 000 m² enregistre un réel décrochage au 1er semestre 2023 avec seulement 2 transactions, sous l’effet du net ralentissement de la demande exprimée par les acteurs de la grande distribution et du e-commerce » analyse Pierre-Louis Dumont, directeur exécutif Agence I&L France de CBRE. « La performance mesurée du 1er semestre 2023 augure un niveau de demande placée annuelle inférieur à 2022. Si nous n’anticipons pas de rebond fort de l’activité dans les mois à venir, le 2ème semestre devrait marquer le rééquilibrage du marché de l’immobilier logistique vers un rythme de commercialisation pré-Covid », ajoute-t-il.

L’immobilier en blanc également impacté

L’immobilier en blanc est également marqué par un recul des opérations. Au cours des 6 derniers mois, seuls 5 bâtiments ont ainsi été mis en chantier en France sans qu’aucun locataire n’ait été identifié. « Un chiffre très éloigné du nombre record de 2022, année durant laquelle pas moins de 24 projets spéculatifs, représentant une surface totale de 1,3 million de m², se sont concrétisés  » note Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique. En conséquence les espaces disponibles sont pris d’assaut par les opérateurs logistiques. Les prises de surfaces par utilisateurs ont concerné 16 transactions réalisées durant le premier semestre 2023, pour un total de 354 000 m². Le taux de commercialisation des plateformes livrées en blanc depuis 2016 atteignait 85 % à la fin du premier semestre 2023. Les 18 derniers mois ayant notamment été marqués par la location complète de programmes livrés de longue date. 13 bâtiments lancés en blanc demeuraient complètement ou partiellement vacants à la fin juin, représentant un volume global de 493 000 m².

L’avenir incertain mais multi-opérateurs

Cette année devrait être marquée par la livraison de 9 plateformes de plus de 50 000 m² lancées en blanc, dont seulement 2 sont partiellement ou complètement prises à bail actuellement. « Pour voir aboutir leur pari de commercialisation de lancements spéculatifs XXL nombre d’investisseurs n’hésitent pas aujourd’hui à avoir recours à une stratégie multi-utilisateurs  » ajoute Didier Terrier. Entre 2016 et le premier semestre 2023, ce sont plus globalement 44 bâtiments qui ont été divisés par leurs propriétaires, sur un total de 86 entrepôts partiellement ou complètement loués.

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