Immobilier : un timide retour des donneurs d’ordres

Sur le marché des entrepôts de plus de 5 000 m2, « le début d’année s’avère plus solide que nous le redoutions avec près de 800 000 m2 échangés », se félicite Olivier Durif. Selon le directeur France, Transaction Industrie & Logistique chez JLL, ce niveau est inférieur de 2 % par rapport à l’an passé et de 8 % comparé à la moyenne placée ces cinq dernières années. « On retombe à des seuils similaires à ce que nous avions avant la crise de la Covid », constate-t-il. Commentés le 10 avril à Paris par Hugues Farjon, directeur Immobilier du groupe Rexel, et Laurent Dubos, directeur général de la foncière Logicor France, les principaux indicateurs de l’immobilier logistique au premier trimestre montrent un retour des donneurs d’ordres. Lesquels ont été à l’origine de 63 % des surfaces placées. Le « neuf », toujours aussi prisé, rassemble 76 % des capacités commercialisées. Quant au taux de vacance, il grimpe à 5,9 % au plan national « avec de fortes disparités régionales. La partie Sud de la France retrouve un peu de liquidité tandis qu’au Nord on frôle la surcapacité parfois », admet Olivier Durif. Selon JLL, la Dorsale le long de Lille, Paris, Lyon et Marseille représente 60 % du marché porté par le dynamisme des Hauts-de-France (188 000 m2) et l’Ile-de-France (209 000 m2) suivies par la région Centre-Val de Loire (152 000 m2).

Environnement, valeur sûre

Malgré une légère détente entre l’offre et la demande, les loyers continuent de grimper au grand dam du négociant spécialiste des équipements électriques Rexel. Locataire de ses entrepôts, « l’évolution des loyers suit la hausse de l’indice ILAT », confirme Hugues Farjon. « Des augmentations encore supportables » estime le directeur Immobilier au regard de la croissance des activités omnicanales de Rexel. Aussi est-il plus attentif aux disponibilités foncières dans la perspective de déménagement d’entrepôts «  plus grands et plus performants au plan environnemental, avec une empreinte carbone la plus faible possible ». Un enjeu partagé par Laurent Dubos de Logicor : « L’une de nos priorités est d’investir dans notre patrimoine pour améliorer ses performances environnementales à l’image des rénovations menées de façon régulière sur le parc Garonor, à une quinzaine de kilomètres au Nord de Paris  ».

Offre urbaine à enrichir

La logistique urbaine est d’ailleurs un autre enjeu pour Rexel. Le négociant est pionnier en la matière puisque depuis 2020, il dispose d’un dépôt de proximité de 6000 m2 à Saint-Ouen (93) équipé d’un système de stockage et de préparation de commandes automatisé Autostore. Avec ses 20 000 références, le site livre en deux heures ses clients parisiens en mode doux et/ou décarbonés. « L’automatisation du site a permis de diviser par 3 les surfaces de stockage et de préparation », indique Hugues Farjon. De tels projets logistiques urbains « restent difficiles à monter » reconnaît-il toutefois. Rares seraient les offres de bâtiments combinant des dimensions importantes, des règles en matière de sécurité strictes et d’ICPE. Rexel étudie néanmoins le développement de dépôts urbains automatisés dans les autres grandes métropoles confie le responsable.

L’investissement reste dynamique

A l’issue du premier trimestre, 633 M€ ont été investis sur le marché de l’immobilier logistique français selon JLL. De bon augure « compte tenu des nombreuses transactions en négociation  » anticipe Olivier Durif. A l’image de la demande placée, 2025 est présentée comme « une année de consolidation » avec un taux prime qui se stabiliserait autour de 4,8 % selon le directeur France, Transaction Industrie & Logistique de JLL.