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Immobilier logistique : marché en baisse, loyers en hausse

, par Erick Demangeon

Lidl, Zalando et les transactions unitaires ont animé l’immobilier logistique français en 2022. La demande placée et les investissements ont fini l’année en baisse toutefois. Arthur Loyd s’attend à de nouveaux replis en 2023. La hausse des loyers des entrepôts, observée l’an passé, serait durable.

Avec 528 000 m2, Lidl a représenté 16 % de la demande placée en France l’an passé. Cinq opérations de la filiale du groupe Schwarz ont figuré parmi les dix principales transactions de l’année. Pour Arthur Loyd Logistique, cette vitalité a expliqué le retour en force de la grande distribution en 2022. Ce secteur a été à l’origine de 949 000 m2 placés (+ 95 %), et de 54 % des transactions menées par les chargeurs. Zalando s’est distingué également en signant la plus importante opération de l’année, à Montereau-sur-le-Jard (141 000 m2). Elle n’a pas suffi, en revanche, à compenser la baisse générale des surfaces contractées par la filière e-commerce (- 50 %, 214 000 m2). Enfin, l’analyse d’Arthur Loyd sur l’année écoulée a souligné le dynamisme des investissements dans les actifs logistiques unitaires. Ces derniers ont concentré 2,4 Mds€, en hausse de 34 % par rapport à 2021.

Exercice en berne

Malgré ces performances, le marché de l’immobilier logistique français s’est replié en 2022. Le cabinet conseil a évalué à 15 % la baisse de la demande placée sur le segment des entrepôts de plus de 10 000 m2. Au total, il a recensé la vente de 3,3 Mm2 dont 75 % sur la dorsale avec de fortes variations selon les régions : - 3 % en Ile-de-France (964 000 m2), - 49 % dans les Hauts-de-France (572 000 m), + 45 % en Rhône-Alpes (578 000 m2) et + 33 % en PACA (306 000 m2). Quant aux marchés dits secondaires, ils se sont contractés de 23 % (864 000 m2).
Les investissements ont suivi une tendance similaire. Selon Arthur Loyd, 4,7 Mds€ ont été investis sur le marché de l’immobilier logistique en France l’an passé. La baisse de 7 % de ce montant est due à la chute des transactions de portefeuilles (- 29 %, 2,3 Mds€).

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Didier Terrier, directeur général associé d’Arthur Loyd Logistique
® Arthur Loyd Logistique

+16 % en PACA

La société de conseil a dressé d’autres enseignements. « Le loyer moyen d’un actif de classe A a atteint 50 €/m2/an en France, soit une progression de 8 % par rapport à 2021  », a estimé Didier Terrier. Le directeur général associé d’Arthur Loyd Logistique a évoqué « la raréfaction foncière et l’augmentation des coûts de construction (+ 15 % en deux ans) », pour expliquer cette évolution. Laquelle est inégale selon les territoires et le type de bâtiment.
Pour les entrepôts Prime, la hausse a été de 16 % en PACA, de 14,3 % en Rhône-Alpes et de 9,2 % en Ile-de-France. Les loyers des sites « primes » se négocieraient autour de 58 €/m2/an aujourd’hui en PACA, autour de 64 €/m2/an en région lyonnaise, et de 70 €/m2/an en Ile-de-France. Cette tendance devrait se poursuivre en France ces prochaines années d’après Didier Terrier.

Manque de surfaces

La pénurie de foncier sera toujours d’actualité tout d’abord, comme semble le montrer les niveaux historiquement faibles des offres sous six mois. « Elles s’élèvent à 28 000 m2 en région lyonnaise et à 69 000 m2 dans le pôle marseillais ». A 705 000 m2, elle est considérée « basse » en Ile-de-France également. Seuls les Hauts-de-France semblent échapper à ce manque de surfaces, avec 755 000 m2 disponibles sous six mois, dont plusieurs sites XXL de plus de 40 000 m2.
En outreLa raréfaction foncière pour les projets logistiques devrait s’accentuer, a annoncé Arthur Loyd. Pour expliquer cette prévision, il a cité « l’objectif Zéro artificialisation nette des terrains et la mobilisation croissante des associations contre les entrepôts. Le durcissement de la législation et la mise en œuvre de nouvelles technologies, pour optimiser la performance énergétique des bâtiments  » devraient maintenir les coûts de construction à des niveaux élevés.

Perspectives assombries

En 2023, Arthur Loyd a prévu un nouveau repli de la demande placée. Cette baisse serait due « aux tensions pesant sur l’offre ainsi qu’au contexte, économique et géopolitique, incertain  ». Quant aux investissements, ils reculeraient également et être plus sélectifs. Cette évolution serait due au manque d’actifs à vendre, unitaires ou de portefeuilles, et à la fin de l’abondance monétaire avec la remontée des taux d’intérêt. Cette dernière ralentirait aussi le lancement d’entrepôts spéculatifs en blanc.

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